Хадан дээрээс харайхаасаа өмнө хараарай

1. Барилгын хөрөнгийн төлөвлөгөө

2. Хөрөнгийн сайжруулалт (өнгөрсөн түүх, ирээдүйн төлөвлөгөө, өртгийн тооцоо, цаг хугацааны хүрээ)

3. Барилгын ипотекийн зээл (ямар нөхцөл/нөхцөл/ сунгах сонголтууд вэ)

4. Удирдлагын гэрээ (удирдлагын гэрээ байгуулж байгаа компани; зардал/үйлчилгээ)

5. Нийтийн болон орон сууцны талбайн асбестын судалгаа

6. Мэрэгч/мэрэгч, усны хор хөнөөлийн орох цэг байж болох подвал болон бусад нийтийн эзэмшлийн талбайн цонхны хүрээ ялзарсан.

7. Ус/цахилгаан тоолуур. Жил бүрийн зардлыг эргэн харах ёстой. Зардал жилээс жилд ижил байна уу?

Хэрэглээний багц. ДЭЭШЭЭ (ӨШӨӨ)

Боломжит хоршооны худалдан авагч бүрийн цээжлэх ёстой гурван нэр томъёо байдаг: урьдчилгаа төлбөр, өр орлогын харьцаа, хаалтын дараах хөрвөх чадвар.

• Нэгдүгээр саад: Урьдчилгаа төлбөр гэдэг нь худалдан авагчаас худалдагчид төлж, үлдсэн мөнгөө банк эсвэл бусад зээлдүүлэгчээс санхүүжүүлэх анхны бэлэн мөнгөний хэсэг юм. Хоршоод нь өмчлөгчдийг нь гэрт нь өмч хөрөнгөтэй байлгахыг хүсдэг. Урьдчилгаа төлбөр нь 20-50 хувь (бүх нийтийн биш) байж болно. Хэд хэдэн өндөр статустай барилгууд санхүүжилтийг зөвшөөрөхгүйгээр бүх бэлэн мөнгөөр худалдан авалт хийхийг шаардаж болно.

• Хоёр дахь саад: Өр ба орлогын харьцаа. Худалдан авагчийн сарын өрийн хэмжээг түүний сарын орлогод хуваана. Олон хоршоодын хувьд зөвшөөрөгдөх өр, орлогын харьцаа 25-30 хувьд хүрдэг. Олон тооны зөвлөлүүд санхүүгийн ерөнхий дүр зургийг бас хардаг. Хэрэв хэн нэгэн Нийгмийн даатгалд хамрагдаж, сард ердөө 2100 доллар авчирдаг ч банкинд 10 сая доллар эсвэл хөрөнгө оруулалттай бол өр, орлогын харьцаа нь асуудал биш байж магадгүй юм.

• Саад гурав. Хаалтын дараах хөрвөх чадвар. Урьдчилгаа төлбөрөө төлсний дараа ирээдүйн худалдан авагчид бэлэн мөнгөний хэмжээ. Үүнд банкинд байгаа бэлэн мөнгө, мөнгөний зах зээл ба/эсвэл хувьцааны сан, хувьцааны багц, Төрийн сангийн үнэт цаас, хадгаламжийн гэрчилгээ (хөрвөх чадвартай) багтаж болно. IRA болон бусад тэтгэврийн дансыг хөрвөх чадвартай гэж тооцдоггүй, мөн амьдралын даатгалын бодлого, хөрөнгө оруулалт хийгээгүй хувьцаа эсвэл хувийн өмч (өөрөөр хэлбэл үл хөдлөх хөрөнгө, урлагийн бүтээл) гэж тооцогддоггүй.

Хамгийн гол дүрэм бол ажлаас халагдсан, өвчин эмгэг гэх мэт ямар нэг шалтгаанаар орлого нь дуусгавар болсон тохиолдолд худалдан авагч хоёр жилийн хугацаанд орон сууцны зээл, засвар үйлчилгээ төлөхөд хангалттай бэлэн мөнгөтэй байх ёстой.

ТУЗ-үүд заримдаа нэг жилийн хөрвөх чадвар, нэг жилийн бэлэн мөнгийг эскроунд байршуулдаг бөгөөд энэ нь ирээдүйн худалдан авагчид хөрвөх чадвартай хөрөнгийг хугацаанаас нь өмнө зарж, бэлэн мөнгө цуглуулах боломжийг олгож, ТУЗ-д амар амгаланг өгдөг.

Зарим зөвлөлүүд брокерууд болон худалдан авагчдад өөрсдийн тоон шаардлагын талаар урьдчилан мэдээлэх бөгөөд ингэснээр хүлээн авах боломж багатай хүмүүсийг шалгах цаг хугацаа, бэрхшээлээс зайлсхийх болно. Бусад зөвлөлд үнэмлэхүй шаардлага байхгүй бөгөөд тохиолдол тус бүрээр шийдвэр гаргадаг.

Эрсдэл ба урамшуулал

CoOpLiving.Part5 .2 3 | eTurboNews | eTN — Хорхе Роян – royan.com.ar

Бүх худалдан авалт эрсдэл дагуулдаг. NYC-ийн хоршоог худалдаж авах тохиолдолд муу менежменттэй барилга, залхуу хоршооны зөвлөл, сургалтанд хамрагдаагүй эсвэл хангалтгүй барилгын ажилтнууд зэрэг олон хүчин зүйл нь худалдан авагчийн хяналтанд байдаггүй. Хувьцаа эзэмшигчид урьдчилан тооцоолоогүй байсан барилгын томоохон засварт зориулж ТУЗ-аас авдаг гэнэтийн тусгай үнэлгээтэй тулгарах шаардлагатай болж, засвар үйлчилгээний төлбөр инфляциас хурдан өсөх магадлалтай. Төлөөлөн удирдах зөвлөл нь орон сууц түрээслэх болон/эсвэл тэжээвэр амьтдыг өмчлөх боломжгүй болгож, нэмэлт түрээс болон бусад бодлогыг өөрчилж болно. Төлөөлөн удирдах зөвлөлийн гишүүн тантай өс хонзонтой байгаа тул ирээдүйн худалдан авагчид дур мэдэн татгалзсанаас болж байраа зарах нь бэрхшээлтэй байж магадгүй юм.

Цаашид

Та мөрөөдлийнхөө байрыг оллоо. Таны өмгөөлөгч, нягтлан бодогч, интерьер дизайнер, архитектор, гэр бүл бүгд нэг хуудсан дээр байна. Та болон эзэмшигч нь худалдах үнийн талаар тохиролцсон бөгөөд одоо хаах цаг болжээ.

Хаах цаг

Нью-Йорк дахь хамтын ажиллагааны хаалтын хугацаа нь худалдан авах гэрээнд гарын үсэг зурснаас хойш 2-3 сар болно; Гэсэн хэдий ч БОДИТ ертөнцөд үүнийг хаахад шаардагдах хугацаа нь хэд хэдэн хүчин зүйлээс хамаардаг бөгөөд худалдан авагчийн шууд хяналтаас гадуур байж болно:

1. Ивээн тэтгэгч орон сууц худалдан авах бүх бэлэн мөнгө. 2-3 сар (эсвэл түүнээс бага) төлөвлө ... гэхдээ,

2. Туршлагагүй өмгөөлөгчтэй үл хөдлөх хөрөнгөөс худалдаж авах – хойшлуулах

3. Хамтын самбарын багц нь бүрэн бус эсвэл алдаа агуулсан байж болно – саатал

4. Удирдах төлөөлөгч өргөдлийг хянахдаа удаашралтай, удирдах зөвлөлд илгээхийг хойшлуулдаг – саатсан

5. Хамтын ажиллагааны зөвлөл олон борлуулалтыг хянаж байгаа бөгөөд тэд ТУЗ-ийн анхаарлыг татахаар өрсөлдөж байна – саатал

6. Амралтын үеэр ирүүлсэн ТУЗ-ийн багц – саатал

7. Ярилцлагын хуваарийн зөрчил (та болон ТУЗ) – саатал

8. ТУЗ шийдвэр гаргаж чадахгүй – хойшлуулах

9. Худалдагч эсвэл худалдан авагч хамтран ажиллахгүй байна – саатал

Хаалтын зардал

• Өмгөөлөгчийн хураамж. 1,500-4,000 долларын хооронд хэлбэлздэг. Ихэвчлэн гүйлгээ хаагдах үед төлдөг. Банкны өмгөөлөгчийн нэмэлт төлбөр (1,000 доллар) байж болно.

• Харшийн татвар. Нью-Йорк хотын харшийн татварын босго нь 1,000,000 доллар (энэ үнээр харш зарагдах магадлал багатай). Техникийн хувьд татвар нь 1,000,000 доллартай тэнцэх буюу түүнээс дээш үл хөдлөх хөрөнгөд худалдан авагч төлсөн шилжүүлгийн татвар гэж тооцогддог. Татварын хэмжээ харилцан адилгүй бөгөөд 1 доллар ба түүнээс дээш үнэтэй үл хөдлөх хөрөнгийн худалдан авалтын үнийн хязгаараас хамаарч 3.9 хувиар нэмэгдэж, дээд тал нь 25,000,000 хувь хүртэл нэмэгддэг.

• Гарчиг даатгал (Зөвхөн орон сууц). Орон сууц худалдаж авах, моргейжийн зээл авахын тулд өмчлөлийн даатгал шаардлагатай бөгөөд ихэвчлэн худалдан авалтын үнийн дүнгийн 0.45 хувийг эзэлдэг. Энэ нь орон сууцыг өмчлөхөөс өмнө үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрхийн нэхэмжлэлээс худалдан авагч болон зээлдүүлэгчдийг хамгаалах зорилгоор олж авсан.

• Ипотекийн зээлийн бүртгэл Татвар (зөвхөн орон сууц). Энэ нь худалдан авагчид 1.8 доллараас доош орон сууцны зээлийн үнийн дүнгийн 5,000,000 хувийг, 1.925 доллараас дээш бол 500,000 хувийг төлөхийг шаарддаг. Энэ бол зээлийн хэмжээ болохоос худалдан авах үнэ биш. Манхэттэн дэх дундаж орон сууцны 2,000,000 ам.долларын үнэ, 20 хувийн хямдралтай бол зөвхөн моргейжийн бүртгэлийн татварт 1.925 ам.долларын зээлийн 1,600,000 долларын 30,800 хувийн хураамж ногдуулдаг.

• Flip Tax (Хамтын ажиллагаа). Энэ нь хоршооны орон сууц худалдах гүйлгээний үеэр хоршоод төлсөн шилжүүлгийн хураамж юм. Энэхүү хураамж нь техникийн хувьд татвар биш тул үл хөдлөх хөрөнгийн татвараас хасагдах боломжгүй. Төлбөрийн татварын хэмжээ болон хэн төлөх вэ (худалдан авагч эсвэл худалдагч) нь хоршоо бүрд харилцан адилгүй байдаг. Мэдээллийг ерөнхийдөө барилга байгууламжийн түрээсийн буюу хоршооны хуульд заасан байдаг.

• Нэмэлт хураамж. Ипотекийн зээлийн хураамж, дахин кодлох зардал, гэнэтийн зардал гэх мэт.

• Нью-Йорк муж ба NYC шилжүүлгийн татвар (Зөвхөн шинэ хөгжлийн орон сууц). (prevu.com)

Эцэст нь

Хэлэлцээр дууссаны дараа худалдан авагч нь худалдагчид мөнгөө өгдөг. Худалдагч нь худалдан авагчид гэрээ (кондомын хувьд) эсвэл өмчийн түрээсийг (хоршооны хувьд) өгч, хүн бүр амьдралаа үргэлжлүүлнэ.